Portfolio S5 · De la donnée à la décision

Où acheter à Marseille ?

Ce que 62 881 ventes réelles nous apprennent sur le prix des logements
Alexandre Carpi · BUT Science des Données
Flèche → pour commencer
Les données

Une source officielle : le vrai prix de chaque vente

DVF · Demandes de valeurs foncières
Publié par l'État sur data.gouv.fr : chaque vente immobilière enregistrée chez le notaire, avec son prix, sa date, son adresse et sa position GPS.
62 881ventes d'un logement à Marseille
2021-20255 ans de ventes
55 848appartements
7 033maisons
16arrondissements
110quartiers, dont j'ai tracé les limites
À quoi ressemble une vente ?
Chaque ligne du fichier, c'est une vraie vente : cliquez pour en voir d'autres.
La question

Avec le même budget, la surface peut presque doubler

Un appartement dans le 7e (bord de mer)
Un appartement dans le 13e
Ma question : qu'est-ce qui fait le prix d'un logement à Marseille, et où acheter selon son budget ?
Faites glisser le budget : l'écart reste toujours du simple au double.
Ma démarche

De 474 000 lignes brutes à 62 881 ventes fiables

1

Collecter

Fichier officiel des ventes immobilières (data.gouv.fr), 2021 à 2025

0
2

Nettoyer

Une vente = un logement. Erreurs retirées : ventes à 1 €, surfaces de 2 m²…

0
3

Analyser

Prix du m² par arrondissement, par quartier et par année, avec Python

0 quartiers
4

Décider

Traduire les chiffres en conseils concrets selon le budget

3 conseils
Résultat 1 · L'emplacement

Le m² est presque 3 fois moins cher au Nord qu'au Sud

coûte environdans le 7e
et seulementdans le 15e
Résultat 2 · Le quartier

Le quartier compte encore plus que l'arrondissement

Résultat 3 · Le bon moment

Depuis 2022, les prix ne montent plus

Hausse jusqu'en 2022, quand emprunter coûtait peu
Puis crédits plus chers : nombre de ventes en 2024−33 %
Résultat 4 · Ce qui fait le prix

La taille et l'adresse font l'essentiel du prix

Estimez un logement
Prix estimé (prix 2025)
×3même logement, 7e plutôt que 15e
+10 %surface 10 % plus grande
+45 %maison plutôt qu'appartement
+9 %avec cave ou parking
La décision

Avec 250 000 €, viser le centre et l'est : 80 à 100 m²

Pour une famille : abordables et en hausse
    Le Nord : attention
    Très grand pour le prix, mais les prix y montent peu
    Avant de signer
    Comparer le prix demandé à l'estimation : au-dessus de 20 %, on négocie
    Conclusion

    Pour bien acheter à Marseille, choisir d'abord son quartier

    Ma réponseLe prix d'un logement dépend d'abord de sa taille et surtout de son adresse : le quartier pèse plus que tout le reste.
    ×3

    L'emplacement change toutLe m² est presque 3 fois moins cher au Nord qu'au Sud.

    ×5

    Le quartier compte encore plusJusqu'à 5 fois d'écart entre deux quartiers, 3 fois dans un même arrondissement.

    2022

    Les prix ne montent plusMoins d'acheteurs et des prix stables : c'est le moment de négocier.

    ±20 %

    Un prix s'estime facilementAvec la surface et l'adresse, on estime un logement à environ 20 % près.

    Mon conseilAvec 250 000 €, viser le centre et l'est (La Blancarde, Montolivet, Saint-Marcel) : 80 à 100 m², des quartiers abordables et en hausse.
    Portfolio S5 · De la donnée à la décision

    Merci de votre attention

    Les données et l'analyse restent à explorer dans le tableau de bord interactif.
    Ouvrir le tableau de bord complet →
    Alexandre Carpi · BUT Science des Données